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仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年以廣州和深圳為主的華南區(qū)房地產(chǎn)大宗交易錄得數(shù)據(jù)約為164億元，達到去年全年交易額的71%。其中，深圳房地產(chǎn)大宗交易總額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%。以物業(yè)類型劃分，辦公樓占比最高，交易額約38億元，占總額約81%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近6.5萬平米，占比約為62%。

7月6日，仲量聯(lián)行深圳投資及資本市場部總監(jiān)曾紀欣向《華夏時報》記者表示：“歐美市場的加息進程導致境外資金回籠或追求更高回報，但我們欣喜地看到上半年外資資金重返深圳房地產(chǎn)投資市場。期待隨著國外加息過程趨向結(jié)束，及市場更加理性化，會有更多境外資金投入深圳房地產(chǎn)市場。”

(資料圖片)

據(jù)悉，在今年上半年深圳房地產(chǎn)投資市場里，鐵獅門和輝盛國際以7.27億元買入深潤大廈項目的長租公寓部分、總部位于新加坡的房地產(chǎn)投資管理公司silkRoad買入深南68萬科里約1.5萬平米。

深圳辦公樓投資市場以自用為主導

仲量聯(lián)行指出，今年上半年深圳辦公樓投資市場需求依然以自用為主導，81%的辦公樓成交皆為自用。不過，對比去年自用比例有所下降，其中，買家以銀行、保險和證券等金融企業(yè)為主，共占約一半（48%）成交。

6月25日，浙商銀行發(fā)布公告稱，將斥資23.34億元購置深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔（1棟?A座）第1—21層作為營業(yè)辦公用房使用，總建筑面積為41186.70平米。按此計算，浙商銀行購置該房產(chǎn)的均價為5.67萬元/平米。對于購買的原因，浙商銀行稱，是為滿足經(jīng)營需要。基于其深圳分行業(yè)務發(fā)展、人員隊伍的逐步擴大，以及長遠發(fā)展考慮。

那此次浙商銀行大手筆購入辦公樓，是不是釋放出深圳寫字樓開始企穩(wěn)回升的信號？

國家高端智庫研究員宋丁向《華夏時報》記者指出，寫字樓也是房地產(chǎn)市場的一部分。從目前的格局來看，大的環(huán)境仍然還比較復雜，短期內(nèi)市場還沒有活躍起來。某一個企業(yè)來買寫字樓，并不能證明就要筑底回暖，這只是一個企業(yè)行為。

“我覺得寫字樓這種產(chǎn)品，不是單靠一個城市回暖的。如果全國經(jīng)濟趨穩(wěn)向好，整個房地產(chǎn)市場，特別是寫字樓市場，像深圳這些一線城市的寫字樓就會企穩(wěn)回暖，觸底回升。我們可能還要再稍微耐心等待一下，可能未來兩三年內(nèi)會有這樣一個機會出來。”宋丁說道。

同時，仲量聯(lián)行也指出，深圳企業(yè)在購置自用辦公樓方面的需求保持相對平穩(wěn)，2023年上半年錄得多筆TMT與金融企業(yè)的成交記錄，南山前海片區(qū)多個項目也完成了整層面積出售。但整體而言，今年上半年，深圳辦公樓租賃市場需求端活躍度承壓下行，且成交轉(zhuǎn)化率有所回落。

仲量聯(lián)行表示，盡管企業(yè)自購自用需求較為穩(wěn)定，對辦公樓市場凈吸納量起到一定的支撐作用，但由于市場化租賃去化速度不甚理想，二季度深圳全市甲級辦公樓市場凈吸納量約8萬平米，較一季度稍顯遜色。

此外，仲量聯(lián)行還指出，2023年上半年，深圳經(jīng)濟社會恢復常態(tài)化運行。在穩(wěn)增長政策引領下，一季度經(jīng)濟呈現(xiàn)良好復蘇開端，社會消費亦加速反彈。疫情壓力緩解與經(jīng)營預期轉(zhuǎn)好帶動企業(yè)信心重塑。面對經(jīng)濟下行壓力，二季度深圳經(jīng)濟發(fā)展進入常態(tài)化復蘇區(qū)間。經(jīng)濟生產(chǎn)端的修復中，服務業(yè)的貢獻比重較大，經(jīng)濟增長面臨結(jié)構(gòu)性不平衡，內(nèi)生動力有所不足。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳1至5月規(guī)模以上工業(yè)增加值累計同比上漲2.5%，較一季度增速收窄2個百分點。經(jīng)濟效益復蘇基礎尚未牢固，促使更多企業(yè)維持謹慎的不動產(chǎn)策略，成本節(jié)約型租戶在辦公樓租賃市場占據(jù)主導地位。

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外資資金重返深圳房地產(chǎn)投資市場

值得一提的是，仲量聯(lián)行表示，今年上半年，除辦公樓物業(yè)外，零售類資產(chǎn)得益于消費復蘇以及消費基礎設施納入公募REITs，關注度有所回升。物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園及長租公寓依然是投資機構(gòu)關注的熱點板塊。同時，今年上半年深圳房地產(chǎn)投資市場還看到了外資資金的回歸。

5月23日，鐵獅門和星獅地產(chǎn)集團成員輝盛國際向華潤置地的附屬公司收購“深潤大廈”項目的長租公寓部分（面積達25,076平米），并通過深度改造將項目打造為中高端長租公寓，總投資約為人民幣7.17億元。據(jù)了解，該項目位于深圳深南東路1001號。

此外，今年一季度，總部位于新加坡的房地產(chǎn)投資管理公司silkRoad買入深南68萬科里15,315平米。

展望后市，曾紀欣表示，雖然在銀行貸款、債權(quán)融資和股權(quán)融資等方面出臺了一系列的政策，但疫情后深圳房地產(chǎn)市場的回暖與整體經(jīng)濟復蘇息息相關，是一個緩慢的過程。最近公募REITs市場的波動，一定程度上促使投資者重新審視房地產(chǎn)市場的價格回報關系，從長遠而言，這有助市場理性發(fā)展，促進公募REITs市場的成熟。

仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰認為，由于內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境的復雜性，且預計大部分企業(yè)仍將維持當前謹慎的不動產(chǎn)策略，增量租賃需求的釋放仍面臨較大挑戰(zhàn)。而下半年深圳甲級辦公樓市場將迎來新項目落成高峰，供求失衡加劇將推動深圳辦公樓市場空置率水平在年內(nèi)繼續(xù)抬升，這勢必進一步壓縮業(yè)主的議價空間，因此，租金水平預計在年內(nèi)持續(xù)受下行壓力影響。