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        “新房篇”先揚后抑 強復蘇后轉入平穩運行周期-天天最資訊

        2023-07-04 09:22:38來源:中國網

        (一)整體量價齊升,二季度回暖持續性顯露不足

        上半年成交好于去年同期,年內先揚后抑。進入2023年,前期出臺的利好政策初步發酵,一季度積壓的需求大規模集中釋放,進入二季度復蘇動能減弱,本輪復蘇的持續性顯露不足。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年1-5月重點60城新房成交萬㎡,同比上漲21%。從月度來看,呈現先揚后抑的態勢,3月迎來小陽春行情,成交量達到年內峰值,4、5月成交熱度逐步減退。


        (資料圖片僅供參考)

        房企推盤力度一般,新房去庫存取成效。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,批準上市面積呈現先升后降的態勢,3月份小陽春到來,房企推盤熱情高漲,推盤量達到年內峰值,隨后推盤量逐月下滑,2023年1-5月重點城市批準上市面積為萬㎡,較去年同期上升%。整體推盤量較去年變化不大,可見房企上半年的推盤熱情稍顯保守。從庫存來看,截止至2023年5月,重點城市庫存面積為萬㎡,環比下降%,同比下降%,去化周期約個月。上半年尤其是一季度去化態勢強勁,加之供應量處于歷史較低位,帶動整體庫存量回落,去庫存取得了一定的效果,但整體仍然在歷史中高位徘徊。

        房價結構性上行,漲幅連續7年收窄。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年1-5月重點60城新房成交均價為18611元/㎡,較去年同期上漲%,漲幅較2022年收窄3個百分點。從月度來看,房價先降后升,年初1-2月房價連續兩月回落,3月份升至18523元/㎡,小陽春到來,市場信心提升,房價上漲動力較足。自2017年開始,新房價格漲幅逐年收窄,今年房價漲幅降至歷史低位,在行業進入深度調整期、市場下行等背景下,房價上漲動力略顯不足。

        (二)一線城市漲勢穩健持久,杭州、成都等重點城市點狀復蘇

        各等級城市成交同比全線上升,一線城市韌性最強。從重點監測60城來看,2023年1-5月,一線城市成交同比上升%,二線城市同比上升19%,三四線城市同比上升%。從同比走勢來看,二線和三四線城市自3月份開始升幅呈現收窄跡象,一線城市需求最為堅挺,不僅保持著最高的漲幅,至5月份同比漲幅才略有收窄。今年初,積壓的需求開始大規模集中釋放,帶動各等級城市成交同比拉升,但是在這一波需求釋放接近完畢后,市場復蘇動力不足,成交同比漲幅逐漸回落,到5月份,三四線城市成交同比漲幅已經回落至%,二線城市保持在%,一線城市最高為%。從環比來看,2月份各等級城市環比全部轉正,3月一線城市漲勢繼續擴大,二線和三四線城市漲幅收窄,4月回暖持續性不足,各等級城市成交全部轉降,5月二線城市獨升,二線熱點城市成為近期松綁調控的主力軍,政策逐步發酵的帶動下成交水平止跌轉升,而一線城市由于長期政策嚴控,局部松綁力度偏弱,上漲動力不足。

        城市呈點狀復蘇,北深杭等城回溫持續性較強,成都短暫回落后逆勢上升。根據重點城市復蘇特征,現分為三類:穩步復蘇、短暫復蘇、持續低溫。在本輪周期中,穩步復蘇的城市集中于以北京、深圳、杭州為首的一線和熱點二線城市,在本輪復蘇行情中持續性較強,3-4月份成交量穩步回升,與此同時,包括成都、寧波、武漢、廈門等城市在3月復蘇后短暫回落,5月再次回漲,市場需求較足;部分城市在3月需求集中釋放后,4、5月開始連續回落,包括廣州、上海為首的一線城市以及南京、蘇州、大連等二線城市,市場回暖的持續性偏弱;另外,持續表現較為低迷的城市以部分弱二線及大部分三四線城市為主,如南昌、海口、肇慶、南通等。

        (三)一季度剛性需求集中釋放,二季度改善性需求回升

        上半年大致分為兩個階段:第一階段為剛性需求的釋放,第二階段為改善性需求的崛起。一季度,大量積壓的剛性購房需求集中釋放,帶動剛需成交占比提升。進入二季度后,隨著前期以剛性需求支撐的熱度減退,改善性需求崛起。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年5月重點10城100㎡以下的剛需成交占比為%,較上月回落個百分點,較今年最高峰2月份回落個百分點;與此同時,100-120㎡以及120㎡以上占比均提升,分別較上月提升和個百分點。進入4月份以來,120㎡以上的改善性需求在不斷擴大,從季度來看趨勢更為顯著,今年二季度(截止至5月)120㎡以上成交占比達39。8%,達到2022年以來的季度最高占比,改善性市場正在崛起。

        作為衡量購房者對總價承受能力的指標,分總價段成交情況也能體現剛需和改善市場之間的博弈。2023年2季度,總價200萬以下成交占比為%,較一季度下降個百分點,200萬以上成交占比全部提升,其中200-500萬總價段成交占比提升個百分點,升幅最大。一季度,剛性需求大量釋放,低總價剛需產品最為暢銷,進入二季度,隨著前期積壓的剛性需求釋放完畢,高總價的改善性產品重新回歸。長期來看,未來改善性需求將會成為市場的重要支撐力量。

        (四)局部區域松綁政策取得一定成效,購房需求向近郊板塊傾斜

        購房需求向近郊板塊聚集特征初顯。從區域偏好來看,根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年1-5月重點10城近郊區成交占比為%,較去年上升個百分點,主城區和遠郊區成交占比均回落,分別占比%和%,較去年回落個和個百分點。今年來看,近郊市場率先復蘇,一方面近郊區樓盤較為集中,購房者選擇范圍較為廣泛,加上配套條件等優于遠郊,并且價格低于主城區而受到歡迎,另一方面,今年以來多城松綁了近郊板塊的限購等限制性政策,一定程度上激發需求釋放。

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