天天最新:棚改和舊改,到底有什么不同?如果你是房東,更喜歡哪一個?
無論對于業主,還是對于城市而言,棚改和舊改的意義,都是不一樣的。
(資料圖片)
棚改的邏輯,產業推動中的一個環節:房價會漲或投資房產回報率高→不斷有新需求買新房→房企拿地→老舊小區推倒重來,蓋新房,即棚改。
棚改,是多方的利益參與其中,比如購房人、房企、土地供應方等,而且很容易形成多方共贏局面(購房人買到新房、開發商賺錢、官方賣地、拆遷戶暴富),推動力就更大。
而舊改的邏輯,更多屬于一種民生性質的補貼,或者城市更新的外立面美化。
比如老舊小區加裝電梯、窗戶外立面翻新等,一般屬于官方拿錢或者業主填補一些,共同改造舊房小區,利益方參與較少,共贏機會小。
因此,身邊許多住在老城區的原住民,往往還是更愿意參與到棚改進程中來的,畢竟,一次性貨幣補償,拿錢走人,或者拆一套賠二套住新家,要比修修補補、外面光鮮里面不堪要干脆爽快得多。
很多人之所以不太喜歡舊改,原因如下:
1、舊改樓棟業主難以形成統一意見
比如裝電梯,1~3樓業主就不太愿意加裝電梯,擋住了采光和通風不說,而且還讓低樓層房源的相對優勢幾乎被抹平,后期維護保養也容易扯皮。
2、老舊小區管廊線路老化
老舊小區改造,很多只是對外立面進行美化、修補,而對于隱藏在樓棟中的隱蔽工程,比如水管、電線等,很難徹底一步到位更換,或者更換成本巨大,因此,很多老舊房源就算舊改完畢,外立面看上去確實很光鮮了,但是房屋里面該漏水還漏水,該發霉還是發霉。
3、地塊的價值未完全發揮出來
很多老城區優質地塊上的老舊小區,要么屬于5~6層的步梯樓,要么屬于低效用地,有的地塊地處市區核心板塊,周邊地鐵站、商業等配套十分稀缺,但卻匹配了一個老舊小區,這樣的地塊價值,幾乎沒有完全被釋放出來。
棚改不僅是對于房產的徹底更新,更是一種對于地塊價值的徹底釋放和激活,能夠讓優質地塊的價值發揮出最大的效能出來。
而舊改,只是在原來的老舊房源上修修補補,地塊的價值長期被壓抑,難以代償周邊配套的更新換代和升級。
從上面可以看出,無論是從官方推動產業、城市發展的角度而言,還是從業主的個人實際利益出發,棚改往往都是更優先于舊改的價值存在。
但棚改的大環境,首先是房價要能夠上漲,買房能讓人賺到錢,哪怕是租金回報率上升也好,只有這樣才會產生源源不斷的新的購房需求,才能推動整個房地產鏈條向前滾動。
甚至可以說,住在老城區的老市民,和那些花錢購買新房的新市民,以及城市本身,都是一個強關聯的利益共同體,鏈條上的任何一個環節都很重要,尤其是需求端,一旦需求萎縮,不能夠創造新的需求,那就會拖累整個循環。
因此,想要重拾當年棚改的輝煌黃金時代,最重要的是保護需求、創造需求,讓買房的投資者能夠獲得更高的回報,無論是在房價增值方面,還是在租金上漲層面,只有保護好了需求和購房動機,才是解決舊改和棚改之差距的治本之策。
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