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城建發(fā)展(600266)

投資要點

推薦邏輯：1)背靠城建集團產(chǎn)業(yè)資源雄厚，公司資金充沛，現(xiàn)金短債比連續(xù)五年維持綠檔。2）快周轉(zhuǎn)加速樓盤去化，1-5月銷售金額同比增長 86%，增速領(lǐng)跑行業(yè)。3）核心城市逆勢擴充土儲，北京市貨值 2115 億元位于行業(yè)首位，未來集團內(nèi)部地產(chǎn)資產(chǎn)有望注入。

業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健，財務(wù)優(yōu)勢突出。2022 年公司實現(xiàn)營業(yè)收入 246 億，同比增長1.6%；歸母凈虧損 9.3億，主要來自非主業(yè)對外投資虧損。2022年公司平均融資成本 4.67%，現(xiàn)金短債比 1.3，連續(xù) 5年維持綠檔。公司在手現(xiàn)金充沛，2022年銷售回款率達 100%，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流達到 83.4 億元，同比增長 170%。

快周轉(zhuǎn)加速樓盤去化，核心城市逆勢擴充土儲。2022年公司合同銷售額 303億元，同比增長 18%，銷售均價高達 58474元/平米，同比增長 76.6%。銷售簽約額位居北京 2022 年度銷售排行榜第二名、中國房企銷售額百強榜第 69名。公司堅持“快周轉(zhuǎn)、去庫存”思路，新入市樓盤去化加速，推盤的國譽萬和城項目 2022 年成交套數(shù)、成交金額連續(xù) 10 個月為豐臺區(qū)銷冠，整體去化率達到80%。可見公司深耕北京區(qū)域、打造高端豪宅戰(zhàn)略卓有成效。2022年公司逆勢投資，積極參與土地競拍，共新增 15個項目，多以底價獲取，新增土儲面積 103萬方，同比增長 21.1%。2022年公司持有待開發(fā)土地和一級土地項目的總計容建面 482萬平中，北京占比達 78.75%。城建集團擬將住總集團旗下房地產(chǎn)板塊交由公司托管，待資產(chǎn)注入后公司綜合實力及資源儲備將進一步增強。

多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，戰(zhàn)略布局縱深推進。1）商業(yè)地產(chǎn)：截至 2022 年底，公司商業(yè)地產(chǎn)已租賃面積 38萬平方米，出租率為 76%，商業(yè)經(jīng)營額達 5.3億元，同比增長 43.2%。2）文旅地產(chǎn)：黃山項目成立首聯(lián)平臺公司，高站位高標準推進酒店方案設(shè)計等工作；云蒙山景區(qū)全年累計接待游客約 35萬人次,景區(qū)影響力逐步擴大。3）對外投資：公司對外股權(quán)投資管理持續(xù)優(yōu)化，未來隨著非主營業(yè)務(wù)的影響的減弱，公司有望實現(xiàn)業(yè)績好轉(zhuǎn)。

盈利預測與投資建議：預計 2023-2025 年歸母凈利潤復合增速為 41.2%。考慮到公司深耕核心城市，業(yè)務(wù)儲備豐富且增速較高，給予 2023 年 0.8 倍 PB，目標價 7.16 元，首次覆蓋給予“買入”評級。

風險提示：竣工交付或低于預期、拿地和銷售回款或低于預期、地產(chǎn)調(diào)控風險、金融資產(chǎn)公允價值變動風險等