近期上海新房二手房成交量均連跌兩月又上了熱搜。根據數據顯示，5月份，上海全市共成交二手房1.53萬套，環比下降13%。這一數據接近上海二手房1.5萬套“榮枯線”。新房市場方面，4月份，上海全市共成交新建商品房7093套，環比下降22%，成交金額462億元，環比下降24%。5月上海成交6628套，環比4月下跌17.29%。

(資料圖)

“金三銀四紅五月”，上海樓市“紅五月”也落空了，上海新房二手房成交量均連跌兩月。

二手房真的越來越難賣了

明明是夏日，樓市卻“寒風刺骨”。

我們一般認為，上海的市場分為三塊：新房市場、土地市場和二手房市場。

如果一批次土地賣的很好，那么二批次土地也會賣的很好；而新房市場有限價，限購，倒掛等一系列政策，一般市場好的時候售賣的速度也是非?？斓?。上海的新房在賣的特別好時，一個月可以成交4萬套，賣的最差時，大概也可以賣一萬套。而只有二手房市場是純粹的市場化行為所決定的，所以二手房市場是真正能夠反應出上海樓市冷熱程度的一個市場。

如果以一到十分來衡量樓市熱度的話，可以看到目前的市場熱度不停地降低，處于一個3-5分的熱度里面。

根據克而瑞分析師預測，在短期里面，二手房并沒有一個向上好轉的趨勢，這樣的趨勢也很難出現，甚至可以說短期內仍然有繼續下探的趨勢。

對于賣家來說，目前的二手房確實是越來越難賣了。

賣家和買家之間的博弈戰

有個非常典型的故事可以反映當前賣家買家的一個博弈狀態：

某房東在馬陸有一個動遷房，大概是3.3萬/平方米，拋售了六個月，中介說還要繼續降價，房東問要降多少。中介說要降價30萬。房東自然是不同意了，只好繼續掛著牌子，但是呢，價格也不降了，就擱那。

本來隨著成交量的下降，掛牌量已經存量很多了?，F在隨著市場的下行，供應鏈端的更多人會去拋售二手房，導致二手房的掛牌量高位不下。

不同賣家有不同的心理，有的人希望把自己手頭上的二手房賣掉，再去限價的市場上換新房。有人認為市場將一直下行，反而現在是處于一個高點，正好未來的經濟也不穩定，那么是不是應該把手頭上的二手房先拋售去獲得現金。

圖片來源：小紅書

可是買家呢，心理也不一樣，在市場下行的時候，更愿意去購買限價的新房。純粹市場化行為的二手房，買家的關注度反而沒那么大。由此可見，供需兩端的博弈戰使得未來一段時間內，供應端的二手房還在增加，而成交則有可能進一步地減少。

給賣家和買家的各自建議

很明顯，現在市場處于僵局狀態，就是賣家不愿意降價，買家覺得還可以降價。

給賣家：

賣家在如今市場下行的狀態下，需要好好地算一筆賬，如果說賣掉二手房損失了三十萬，能不能從另外的地方再賺回來五十萬。如果市面上真的有自己非常心怡的打新對象，賣家也需要考慮到時間成本和經濟成本。

在二手房市場趨勢持續下探的過程中，對于賣家來說，如果非要打個七八折才能賣掉的話，何必賣掉呢。不如先租出去，租出去的收益也是很可觀的。

其實租房市場是很廣闊的，每年上海的應屆畢業生留滬的意愿都很強，今年則超過了百分之七十。這些留滬的畢業生都是樓市的活力來源。更何況，2023年上海市政府又優化了人才落戶政策，進一步提高了對年輕人的吸引力和集聚度。就看其中的一條，只要是上海的應屆畢業碩士生，無論是不是211或985，只要符合最基本的條件，直接落戶！對于在滬“雙一流”建設高校的應屆本科畢業生，只要在五個新城以及南北轉型重點區域就業，符合基本申報條件，落戶就更為寬松了。

這些至少在三五年內在上海發展意愿非常強的畢業生可以作為樓市的潛在發展力量。

而這些畢業生最終會不會留在上海呢？實在難說。畢竟現代年輕人的思想觀念已經悄然發生了變化，他們的不穩定性非常大，而且是大到很多上一代的人無法想象的地步，思想觀念的變化勢必會帶來生活方式和行為的變化。

以前年輕人買房買車都是跟婚姻聯系在一起的，但是這兩年的很多思潮，包括女性主義的覺醒、小眾群體的興起和對東亞社會原生家庭的精神主義分析潮流、歐美個人主義的潛移默化式影響等等都悄然地引起了年輕人的對于婚姻、生育、工作和生活的反思。再加上外部大環境的經濟下行、就業率不高等等客觀因素，年輕人并不太能忍受的了背負高房貸生活著。

給買家：

給買家的建議則不同，既然市場還有繼續下行的趨勢，那么剛需買房者是可以“殺價撿漏”的。

對于賣家來說，二手房作為一個獲利出場的行為，如果愿意損失階段性的個人收益，房子不可能賣不出去。

對于買家來說，市場的下行不是“無止境”的，哪怕是最糟糕的狀態，房價下行的無限接近最低點，但永遠不可能到達最低點。對于買家來說，既要挑挑選選，學會理性購房，同時也要結合自己的緊迫性需求。

至于這個急迫性需求有多急迫呢？需要結合實際情況，如果小孩子現在就要上學報名了，或者現在一定要落戶之類的受到客觀因素的影響很大，還是建議此時出手買房。

如果暫時沒有受到太多客觀因素的影響，還是可以繼續挑挑揀揀的。

來源：滬上李想買房